原标题：济南新房房价双跌/透支，4月网签大幅度地下跌/高位接盘侠/4代宅来了/七里河金茂日照采光/鹊华赋团购

  正文开始前，推荐一下我们自己开发的济南找房超级实用的工具：小程序，济南100%新房一站式看房，优劣分析都有！

  我是『房小参刘龙龙』，您相见恨晚的房产参谋，目前已为8000+济南购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

  我们一向稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我团队在济南楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选房和落地实操方案。

  我是济南唯一一个在2017年年底提示警醒我们二手房降价风险的博主，此后很多预判都得到了市场的验证。

  在收入不增加的情况下，人为的干预市场就像拔苗助长，提前透支市场。进入到4月份，济南楼市新房网签大幅度地下跌，目前前两个周网签1150套左右，日均网签不到100是常态。

  不要以为济南新房网签下滑，就代表着整个市场不行，会选房的依然还是可以买到能赚钱的项目，不会选的，买完就站岗也很正常。

  先来看济南的新房，同比下降0.5%，环比下降0.4，实现了同比环比双降，这样一来，如果接下来2个月济南新房房价依然是环比同比双降，那就从另一方面代表着济南商贷首套房利率还要继续下调。

  仔细看看济南新房不同面积段的价格趋势，144平以上的新房大户型表现要更好一些，这代表了某种趋势，我们之前说了很多次，这里不再赘述。

  其实更要命的是二手房，济南3月二手房叒降了！环比降了0.8%，同比降了4.9%，这直接是跌麻了。二手房正在疯狂的去泡沫，很多小区挂牌量突破了5%，成交周期更长了，流动性越来越差。

  济南二手房不同面积段的价格趋势，我们大家可以看到，不管是大户型还是小户型，一片哀嚎，都是在下降，趋势再明显不过，二手房流动性越来越差，房价越来越低，济南新房产品迭代，再加上二手房供大于求，同质化严重，房价继续走跌是必然！

  其实这个问题很好回答，我在济南从2011年开始，看过的楼盘没有上万，上千个了，高位接盘的人，在买房的时候，才来不觉得自己在接盘，反而他们会认为自己有利可图。

  大家回想一下，2017-2019年，济南有多少买房人拿着全款六成首付去抢那些热门楼盘，春江郦城春江悦茗文旅城，当年那个楼盘不是神盘，各种宣传天花乱坠，但是回头再看，这批人基本都站岗了，可是当时他们会觉得自己买房是在站岗吗？

  如果你劝他们买房要谨慎，有的人甚至会觉得你多事，如果你那个时候说二手房要降价，他们肯定会觉得你疯了。

  当时正好是济南楼市的巅峰期，大部分人都认为房价还会继续涨，但五六年的时间过去了，房价长没长，房子买了有没有赚钱，这才有了答案。

  所以，我今天说那些花3、4万房价接盘改善盘的大部分人，会是济南楼市的接盘侠，肯定还是会有一批人不这么认为。如果上一次济南楼市被割的是投资刚需盘的韭菜，那下一波被割韭菜的就是高位接盘改善楼盘的人。

  别以为整个落地窗就是豪宅了？豪宅落地窗的外面是稀缺的自然景观——山河湖海，开发商给你弄了一个35米的楼间距，窗户外面是邻居家，一目了然，就像一个大玻璃罩子，活在鱼缸里的金鱼。

  济南改善产品迭代的速度，就代表着某些产品被淘汰的速度，有些房子你现在卖还来得及，有些房子很好，但有价无市，懂得一点就透，不懂的肯定争辩，评论区大家随便聊。

  济南新近公示的《济南市建筑工程容积率计算规则》（征求意见稿），从落实“下力气建设好房子”角度，通过制定新的地上建筑容积率计算规则，推动开发商建设第四代住宅。

  这就像苹果手机不断迭代一样，新房的后发优势越来越强，开发商可以花更少的钱，做出更好的产品。买房人也能得“实惠”。

  最大的亮点是，作为第四代住宅“标配”的空中户属花园，新规拟规定满足一定条件，容积率按一半计算。

  在公共开放空间方面也有亮点，拟规定“纯住宅建筑首层架空空间面积应不少于首层投影面积40%，架空部分及必要的垂直交通空间、入口大堂及设备设施用房不计容”，即架空层不计入容积率。而在当下商品住宅设计中，一层产品往往采光不足、私密性不好，往往不被购房者看好。

  可以预见的是，未来济南楼市不仅要卷户型、园林、精装修，还要一楼架空层这种公共区域继续卷。

  一楼架空层，在济南并不陌生，新房里，银丰玖玺城6期就是一层架空，二手房里次新房CBD北茗筑华府也是一层架空。架空层对产品设计和物业维护，又要很高的要求。

  济南市自然资源和规划局相关处室工作人员表示，新的计容规则鼓励开发商在住宅楼首层设置架空层，为居民提供休闲、娱乐空间，但不允许停放非机动车。通过引入“架空层不计容”，有利于提升项目品质，便利了居民生活。

  比如，广州滨江樾的整个塔楼基底，都向上抬高了约18-30米。并利用建筑抬高后的巨大架空空间，打造了一座约3000平米的滨江观景城市会客厅；

  融创西南在架空层设计了家宴厨房，整个空间设置了中西双厨房、会客厅以及室外庭院；

  武汉保利的架空层利用部分空间打造了社区礼堂；还有的把架空层打造了艺术展览馆……

  包括阳台、露台，也会成为2024年济南楼市的创新点。肉眼可见，济南已经在渐进式突破。

  除了架空层，济南也将大力支持第四代住宅的开发。从很多最新入市的楼盘来看，济南楼市正在向第四代住宅进化。

  简单来说，就是将地面庭院概念融入高层建筑中，使每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至还可以实现空中停车。

  虽说济南目前还没有真正意义上的第四代住宅，但很多外地城市比如福州、西安、成都等，已经跨入“四代时代”。

  这是福州某个项目的效果图。错层全景露台、270°环绕景观……打造城市上空森野谧境。

  下面是另外一个第四个住宅项目的效果图，每层每户都有南向阳台+创新奇偶错层空中花园设计。而且它的“空中花园”，拥有6.1米的挑高尺度。

  同时，它还在空中花园做了极具美学感的隐私挡板，规避了家庭之间的对视，保证了居家的隐私性。

  通过错层阳台布局，打造了一个约6.2米双层挑空的云端住宅，并以游艇为灵感来源，颠覆式打造3大游艇式露台。

  虽说济南与南方的城市，差距还很大，但开发商是全国布局，鉴于目前的市场环境，为提升城市吸引力和竞争力，建筑规范会被市场竞争拉平。

  加之，行情越低迷，买房人就越挑剔。尤其改善，更难取悦。唯有更创新、更极致的产品，才能激发出需求。

  单济南这一轮供给侧变革，从2020年掀起至今，就已经三度更迭。从CBD仁恒、大都会，到奥体仁恒、天奕、保利臻誉珑誉、中建云境、企业家，再到华润凤鸣润府、银丰7期、理想之城……

  从传统住宅，到被动式住宅、第四代住宅……如今，济南楼市居住变革彻底打开，第四代住宅也快要来了。

  最新的征求意见稿提出，“封闭阳台按其水平投影面积一半计算容积率建筑面积”，封闭阳台与开敞阳台均按一半面积计算容积率，有利于开发商在项目建设阶段统一设计，建筑外立面将更加美观、规整。与此同时，“住宅建筑的半开敞空间进深不大于2.4米”，在满足新规一定要求下，阳台进深计容标准有望放宽，利好购房者居住品质。

  根据该规则术语解释，第四代住宅是以每户拥有面积不小于套内建筑面积的30%，层高不小于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。也就是说，户属空中花园成为第四代住宅“标配”，开敞式公共绿化平台也是一个选项。

  目前，国内广州等不少城市针对第四代住宅制定了相应的鼓励政策，如“空中花园”、“空享平台”面积不计容或部分计容，已经成为主流。本次征求意见稿对户属空中花园、公共绿化平台，分别给予一半、全部容积率的减免。

  据了解，济南目前在历城区济钢片区、长清区中央创新区，引入了第四代住宅试点项目。

  征求意见稿提出，第四代住宅试点项目的起居室层高不大于两层层高且水平投影面积不超过住宅套内建筑面积20%的，按水平投影面积计算容积率。意味着，两层复式形式的第四代住宅产品起居室可做两层挑空设计，拟按一层计容，真正实现“空中别墅”。

  此外，在核定建筑工程容积率时，征求意见稿还列举了建筑物避难层、社区嵌入式服务设施等十种不计入容积率的情形。

  今天带大家看一个热度比较高的楼盘，也是济南高端改善必看的项目，保利鹊华赋。这里先给大家放一下楼盘的基础资料，方便你了解该项目的实地航拍、户型图、户型分布、日照分析、优缺点不利因素介绍、楼盘基础数据等等。

  首先看一下鹊华赋的实地航拍吧！精心准备资料不容易，希望大家多多点赞转发，感恩的心，谢谢！

  围子山的植被还是非常茂盛的，因为保利鹊华赋还在施工中，目前大家看到的裸土，有很多部分是楼盘的工地，随着施工的进行，后期这里也会做好绿化和植被。

  鹊华赋是济南少有的三面环山的楼盘。济南在小区里能看到山景，居住又比较安静的小区，在旅游路南起步需要500万了，而且低密度的洋房更是在800万起步。

  不可否认有人喜欢热闹，有人喜欢清净，大家人生阶段不同，喜好也不一样，但是有些东西是不会变的。真正宜居的楼盘一定是清净之地，环境要好。

  在保利鹊华赋这里，未见家门先见景。全济南改善楼盘能够斥资千万，在小区之外做出这样的景观，鹊华赋是极少数之一。

  利用天然的地势高差做出近9米的崖壁瀑布，石材铺设从这里一直到大门，全是取自太行山脉天然风化的老石皮，再过几十年，依然是这种原石质感。这些都是保利鹊华赋建筑红线之外的景观，保利置业自掏腰包修建。

  现在的楼盘为了打造精品，真的很拼！你看这颗大乌桕，放在小区外，豪宅绝不是只做表面文章，任何细微之处都是大手笔。

  小区的崖壁大门将近60米长，既有尺寸的气派，也有天然石材的肌理感。接下来，大家看到的是这个楼盘的实景示范区，所见即所得。

  需要说明的一点是，现在济南各大楼盘都在卷大门，全方位的卷。鹊华赋这里，大门该有的尺度有了，大门从屋顶到墙面的材质都非常有质感，还需大家亲临现场才能体会。

  济南的高端改善盘，一定会非常注重整个归家的礼序，鹊华赋采用了中式经典的三进制，比较惊艳的是这个根据鹊华秋色图定制的下沉庭院。透过售楼处的巨幕玻璃能够正常的看到整体造景非常有意境，利用地势高差打造了约6米的飞瀑，一旁的巨型乌桕木树龄据说已有五六十年；

  下沉庭院四周就是鹊华赋定制的近1300平青山美学馆，这里有中式韵味满满的高奢行政酒廊，有最适合雨天赏景的禅意茶室，还有济南首个引入SPA的私汤会所，我最喜欢的还是它的运动健身区，健身设备都是世界Ding级品牌美国“力健”，这么一台跑步机都超过10万，边赏美景边健身，运动完再去做个SPA，这才是真正的享受生活。

  下面是鹊华赋会所的酒店式吧台，如果有朋友来小区谈事，或者业主举办活动，这里是一个很合适的场所。

  鹊华赋运用了大量的格栅造型，格栅可以通过单条的粗细、密度、造型，和光线产生非常奇妙的化学反应。既有朦胧美，又能有构造感，或遮挡视线，或引导视线，或烘托主体，或独立成景。

  这个区域是茶室，能想象一下，将来在这里品茗聊天，如果是下雨天，就更有意境了。

  未来业主会乘电梯来到二楼归家，穿过近70米的空中游廊，能看到以超然楼形制打造的霞光亭，顶部造型像古代官帽，它的白色立面是用美国白宫同款的卡拉拉白发光大理石，做了定制的纹理雕刻，晚上灯光一打，墙面波光粼粼。

  目前呈现得景观只是冰山一角，后期鹊华赋还会实景展示一纵一横两大中轴景观，还有5个实景样板间，到时候一定再来看看。

  这里粗略地介绍一下这个楼盘的情况，1.2的超低容积率，结合台地式景观，最终带来4-8层的270°浮岛洋房和总高4层的全铝叠墅，洋房户型165平-235平，叠墅从220-350平，总共264席，首开房源不足百套。

  保利鹊华赋与济南楼市参考&房小参小程序已经达成战略合作。3人成团，破底价买房，专属接待，专属优惠！

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  另外，这次活动，还有济南楼市参考专属团购惊喜，欢迎参与。具体请咨询文末微信。

  当然，我们不会为了卖房而卖房，世上没有完美的楼盘，我们在给大家介绍楼盘的同时，也会把买房需要注意的事项交代清楚，有利因素，敏感因素，都会有！为越来越好的服务大家买房，在您实地看房的过程中，济南楼市参考的专业经纪人会为您提供客观的楼盘点评。

  再次强调，我们不会为了卖房而卖房，我门会站在购房者立场为你解答。买房的选择权在您，我们的初衷是帮助购房者节省购房费用，找到比较合适的楼盘。

  本文作者刘龙龙，房小参小程序（济南人都在用的找房小程序）创始人。有购房需求和团购需要的买房人，能添加我微信交流分析！一定站在买房人角度为您提供专业的置业指导。

  目前在房小参小程序内，部分楼盘的日照模拟已经上线，能查看所有楼栋所有房源的日照时长，大家纠结如何选楼层选户型，这个系统能帮到你！

  计划买房的朋友，留下联系方式，或者通过添加微信等方式联系房小参团队之后，我们的金牌经纪人会在24h内联系您，深入分析您的置业预算、面积、区域，家庭结构和对教育/医疗/地铁/商业等各侧重点的需求，并给出初步建议方向；

  了解需求之后，结合个人实际的需求，我们针对初选推荐，大约需要1-3天的楼盘房源匹配时间，这期间我们会给您在全济南范围内，精心匹配适合您的房源，尽可能的详尽，并出具个人置业报告。

  1、区域配套（区域研究、轨道交通、公交通达、教育资源、医疗配套、商业品质、公共资源）；

  1、区域配套（区域研究、轨道交通、公交通达、教育资源、医疗配套、商业品质、公共资源）；

  以上这些调研分析，能精准到什么程度？可以精准到，我们为您推荐的楼盘，距离各个配套的直线距离和通勤时间。要精确到，这个楼盘周边有什么配套，后期可能会属于哪个学区？

  在带看过程中，我们会结合实地情况和房小参找房小程序的各类数据，为您详细的介绍楼盘的优劣势，楼盘之间的横纵向对比。

  专业的带看在买房过程中，也很重要，我们更希望您的选择是因我们的专业和服务的真诚！

  N个重要问题：首套房购房资格如何来解决？如何明智的选择更加低息的房贷？买什么板块/小区/房型最好？怎样兼顾刚需/改善/学区/投资？如何最优化整个购房流程？如何掌握和应对最新政策变动？如何避免过程中的潜在风险？

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  1、我们首先过了解地清清楚楚购房者的购房预算、购房动机、购房愿景、想要通过买房解决什么样的问题；我们会根据购房者的需求给筛选适合的楼盘；这样将会大大的提升看房效率；因为购房者并不能了解济南区域的全部，更不可能所有的地方都实地去过；而我们已深耕济南很多年了，济南每个片区我们都有客观专业的分析，尽量为购房者推荐适合的房子，让大家买到最合适，最喜欢的房子，这个是我们的衷心愿望。

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